はじめに
日本の不動産は、居住用、賃貸投資用、事業拠点用など、外国人にとっても幅広い目的で取得されています。しかし、購入できるかどうかだけを確認し、取得後の税務手続まで十分に検討していないケースは少なくありません。日本の不動産には、取得時の税金だけでなく、保有中の固定資産税、賃貸収入に対する所得税、売却時の譲渡所得税、さらに相続税・贈与税が関係します。海外居住者の場合には、日本国内での源泉徴収や納税管理人の選任も重要です。
ここでまず理解しておきたいのは、「外国人」と「非居住者」は同じ概念ではないという点です。外国籍であっても日本に生活の本拠があれば、日本の所得税法上の居住者となり得ます。反対に、日本国籍を有していても海外に生活の本拠を移せば、非居住者となることがあります。不動産税務では、国籍だけでなく、所有者が個人か法人か、日本の居住者か非居住者か、物件を居住用と事業用のいずれに使用するかによって取扱いが変わります。
本稿では、外国人個人が日本の不動産を取得し、保有、賃貸、売却又は相続する場合を中心に、実務上の留意点を時系列で解説します。
1. 日本の不動産には日本で課税される
海外に居住する外国人であっても、日本国内にある不動産から生じる賃貸収入や、その不動産の売却益は、原則として日本の国内源泉所得に該当します。そのため、所有者の居住国だけでなく、日本でも申告又は納税が必要となります。
日本と所有者の居住国との間に租税条約がある場合でも、多くの租税条約では、不動産所得及び不動産の譲渡益について、不動産の所在国である日本に課税権が認められています。したがって、租税条約があるから日本で非課税になるとは限りません。居住国でも同じ所得が課税対象となる場合には、通常、その国の国内法及び租税条約に基づく外国税額控除などにより二重課税を調整します。
また、日本で不動産を所有すること自体と、日本の税務上の居住者になることは別問題です。不動産を購入しただけで直ちに日本の居住者になるわけではなく、反対に、海外居住者であることを理由として日本不動産に関する課税がなくなるわけでもありません。
2. 不動産を取得するときに生じる税金
不動産の購入時には、売買代金のほか、印紙税、登録免許税、不動産取得税、司法書士報酬、仲介手数料などを考慮する必要があります。不動産取得税は、土地や家屋の購入、贈与、建築などにより不動産を取得した者に課される地方税であり、原則として売買価格ではなく固定資産税評価額を基礎として計算されます。住宅や住宅用土地については一定の軽減措置がありますが、用途、床面積、築年数等の要件を個別に確認しなければなりません。
登録免許税は、所有権移転登記や抵当権設定登記などの際に課されます。売買契約書を紙で作成する場合には、その記載金額に応じた印紙税も問題となります。購入資金だけで予算を組むのではなく、取得時の諸税、登記費用及び仲介手数料を含めた総投資額を確認することが重要です。
消費税の取扱いも一律ではありません。土地の譲渡は非課税ですが、課税事業者が事業として建物を譲渡する場合、建物部分は原則として消費税の対象となります。一方、個人が事業としてではなく自宅を売却する場合など、売主側の事情によって建物部分にも消費税が生じないことがあります。投資用物件では、契約書上の土地・建物価格の区分が、取得価額、減価償却及び将来の譲渡損益にも影響するため、単に総額だけを確認するのは適切ではありません。
海外に住所を有する外国人が登記名義人となる場合には、外国の公的機関が発行した住所証明書など、日本居住者とは異なる登記資料が必要になることがあります。税務と登記を別々に進めるのではなく、売買契約の締結前から司法書士、仲介会社及び税務専門家の間で必要資料を確認することが望まれます。
3. 保有期間中の固定資産税と管理
毎年1月1日現在の所有者には、固定資産税が課され、地域や物件によっては都市計画税も課されます。固定資産税は、実際の購入価格やその年の賃貸収入ではなく、固定資産課税台帳に登録された価格を基礎として計算されます。物件が空室で収入を生んでいない場合でも、所有している限り原則として課税されます。
海外居住者には、日本国内の通知先や地方税の納税管理人を求める自治体があります。国税の所得税・消費税に関する納税管理人と、固定資産税・不動産取得税などの地方税に関する納税管理人は、根拠となる制度も提出先も異なります。国税の届出だけで地方税の手続も完了したと考えないよう注意が必要です。
さらに、海外居住者は日本の銀行口座の開設・維持や海外送金に制約を受けることがあります。賃料の受領、管理費の支払、固定資産税の納付、修繕積立金の管理まで含め、購入後に実際に運用できる体制を事前に設計することが重要です。
4. 賃貸収入と20.42％の源泉徴収
非居住者が日本国内の不動産を賃貸する場合、その所得は日本で不動産所得として課税されます。賃貸収入から、管理委託費、修繕費、固定資産税、損害保険料、借入金利子、建物等の減価償却費その他の必要経費を控除して所得を計算し、原則として確定申告を行います。土地は減価償却できず、借入金の元本返済額も必要経費にはならないため、現金収支と税務上の所得は一致しません。
非居住者に日本の不動産賃料を支払う者は、原則として支払額の20.42％を源泉徴収します。ただし、個人が自己又はその親族の居住用として借りる場合、その個人が支払う賃料については源泉徴収が不要です。したがって、同じ住居用物件でも、法人が社宅として借りる場合や、個人が事業目的で借りる場合には、源泉徴収の要否が異なり得ます。
この20.42％は、賃貸利益に対する最終税率ではありません。必要経費を差し引く前の賃料支払額に対する前払いとしての源泉徴収です。確定申告で実際の課税所得と税額を計算し、源泉徴収済みの税額が申告税額を上回れば還付を受けられることがあります。管理会社が賃料全額を海外送金していても、賃借人側に源泉徴収義務が残ることがあるため、賃貸契約の段階で誰が源泉徴収と納付を行うのかを明確にすべきです。
住宅の貸付けは、貸付期間が1か月未満の場合などを除き、原則として消費税が非課税です。一方、事務所・店舗等の建物賃貸は課税取引となり得ます。非居住者又は外国人であること自体を理由に消費税が免除されるわけではなく、課税売上高、事業者区分、課税事業者の選択及びインボイス登録の必要性を個別に検討します。
5. 確定申告と納税管理人
海外居住者が日本で確定申告を必要とする場合、日本国内に住所又は居所を有する納税管理人を選任し、所轄税務署に「所得税・消費税の納税管理人の選任・解任届出書」を提出するのが通常です。納税管理人は、申告書の提出、税金の納付、還付金の受領、税務署からの書類の受領などを本人に代わって行います。個人でも法人でも納税管理人になることはできますが、単なる郵便受領者ではなく、日本の申告・納付実務を継続的に管理できる者を選ぶ必要があります。
所得税の確定申告は、原則として対象年の翌年2月16日から3月15日までに行います。非居住者に認められる所得控除は居住者より限定されるため、居住者向けの税額シミュレーションをそのまま使用することはできません。また、取得時の売買契約書、土地・建物の価格区分、登録免許税、仲介手数料、借入関係資料、賃貸契約書、修繕費の領収書、源泉徴収の記録は、将来の申告や売却益計算に必要となるため、取得当初から保存しておくことが大切です。
6. 売却時の譲渡所得と10.21％の源泉徴収
日本の不動産を売却した場合、売却代金そのものではなく、売却価額から取得費と譲渡費用を控除した譲渡所得に対して課税されます。建物の取得費は、所有期間中の減価償却費相当額を控除して計算します。購入時の資料を紛失すると取得費を十分に立証できず、税負担が大きくなる可能性があります。
税率は、売却年の1月1日時点における所有期間が5年を超えるかどうかにより、長期譲渡所得と短期譲渡所得に区分されます。「購入日から売却日までが5年を超えているか」ではない点に注意が必要です。また、日本で実際に自己の居住用として使用していた物件については一定の特例が検討できますが、海外居住者の投資物件に当然に適用されるものではありません。
売主が非居住者である場合、買主は原則として売却代金の10.21％を源泉徴収します。ただし、売却代金が1億円以下で、個人の買主が自己又は親族の居住用として購入する場合には、源泉徴収は不要です。この判定は売主の譲渡益ではなく、譲渡対価と買主の用途に基づきます。
10.21％の源泉徴収も最終税額ではありません。売却によって損失が生じている場合や、実際の譲渡所得税額が源泉徴収額を下回る場合には、確定申告により還付を受けられる可能性があります。売却代金の決済後に申告準備を始めるのではなく、取得費資料、減価償却累計額、売却費用及び適用可能な特例を売却前に確認することが重要です。
7. 相続・贈与まで含めた出口設計
日本国内の土地・建物は、日本の相続税・贈与税上の国内財産です。そのため、所有者や相続人・受贈者が海外に居住する外国人であっても、日本の相続税又は贈与税の対象となり得ます。課税対象となる財産の範囲は、被相続人・相続人又は贈与者・受贈者の住所、国籍、過去の日本居住歴、在留資格などによって変わりますが、日本不動産については海外居住を理由に課税対象から外れるとは限りません。
相続税の申告期限は原則として相続開始を知った日の翌日から10か月以内です。海外相続人がいる場合、戸籍に相当する身分関係資料、署名証明、遺産分割、納税資金、日本での相続登記などに時間を要することがあります。2024年4月以後は相続登記が義務化されており、外国人・海外居住者も対象です。保有中の収益性だけでなく、誰が承継し、どの資金で納税し、どの国で二重課税を調整するかまで検討しておく必要があります。
8. 国際税務の観点から事前に確認すべきこと
外国人による日本不動産投資では、購入、賃貸、売却、相続をそれぞれ独立した手続として扱うと、取得価額の資料不足、源泉徴収漏れ、還付申告の失念、納税通知書の未受領、居住国での二重課税といった問題が生じやすくなります。特に、個人名義と法人名義の選択は、所得税又は法人税の税率だけで決めるべきではありません。資金調達、利益の送金、消費税、管理コスト、売却時の課税、相続・事業承継、居住国側の課税を含めて比較する必要があります。
MOCHIZUKI & Associatesでは、日本の申告だけを切り離して処理するのではなく、所有者の居住地、租税条約、資金の流れ、物件用途及び将来の出口を踏まえ、日本不動産に関する課税関係を整理します。海外居住者の納税管理人、賃貸所得の確定申告、源泉徴収の確認、売却前の税額試算、相続・贈与に関する検討などについて、取得前又は取引実行前の段階からご相談ください。
MOCHIZUKI & associatesでは、外資系企業・外国法人の日本進出に関する会計・税務支援から、法人税・消費税申告、国際税務、グループ会社間取引に関する税務アドバイスまで、日本語、英語、中国語など言語面でも柔軟に企業の状況に応じたサポートを提供している。